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2023年外地人如何在成都买房干货分享系列(1)了解成都概况明确购房需求一次买对房!

2023-10-10 作者: 小编

  本人在成都上学,工作,生活十余年,现在从事成都落户,房产工作,为外地家长提供成都落户、买房投资、上学转学政策咨询,目前已经帮助上千个家庭成功落户成都,指导数百个客户成功置业成都,通过知乎平台,希望帮助更多的家庭解决成都落户,买房的难题,不走弯路,一次买对房。

  针对大部分外地客户,来成都购房一头雾水,不知道从何下手从这几年从咨询的情况来看,大家的问题大同小异,所以肖老师首先全方位介绍一下成都,希望对各位有所帮助,因文笔水平有限,文章以数据和图片,以及白话文为主,希望大家多多指教,大家也可以先点赞收藏,多看几遍,一定会对你有帮助!

  来成都买房之前我们必须要清楚,当前成都购房的限购,限贷政策,确定自己是否有购房资格,然后根据预算,贷款资格,再去选择区域,板块,房源。

  关于贷款政策,我总结一下就是,成都贷款政策就是认成都的房子,认全国的贷款记录,还清的不算套数,只看在还的套数。

  举个例子,你在外地有多少套房子都没事,在成都还可以买,按照限购政策购买,但是贷款政策是看你的征信报告记录,外地有一条贷款记录在还,成都买房贷款,算二套,有两套,算三套,拒贷。

  查询征信报告,不显示,就可以算首套贷款,首付三成。(身边成功案例比较多)

  但是还想贷款买房,那你就需要自己想办法了,记得民政局办理业务需要提前预约。

  主要分海河英才和积分落户,大部分外地客户都是先通过海河英才落成集体户,就可以拥有购房资格,而积分落户,主要针对本地工作的外地人。

  关于海河英才落户,简单总结,符合要求,自己办理,不符合要求,可以通过其他渠道办理,当然有问题可以随时私信我。

  全日制本科,研究生,大专,比较容易落户,中专,技校落户难度比较大,没有学历的几乎是难上加难了,只能走积分落户,市场上有很多所谓的大白小白,建议谨慎,今年很多清户的,就是这些人。

  但是新系统可以查到异地社保,对于外地有工作的,办理难度增加,一旦查出来被驳回,半年内不得申请。所以各位客户要谨慎办理。据得知,外地从事事业单位,公务员,国企,央企的工作人员,已经很难再落户成都了,所以建议各位符合要求的客户,早办理,早省心。

  2021年年后,成都落户政策收紧,技能证书考试一直变化很少顺利下来的,外地有社保的,基本就办不下来的,外地没有社保的,可以正常办理。

  本地工作的外地客户,如果已经买完房,在成都正常缴纳社保个税,可以通过积分落户办理成都户口,下图是积分表,满足110分就可以申请,说到这里,北漂的客户们,也是感慨,相对北京的积分落户,成都的积分落户还是非常简单,所以建议北京工作的客户,可以提前给自己办理成都户口,如果拿不到北京户口,也给自己和孩子留条退路,毕竟,成都户籍的高考优势,也是非常明显的。

  为什么要介绍一下区域划分,因为这涉及到孩子上学的学校和中考报名政策。市内六区的房价为什么贵和这个有直接关系。

  上图是成都市上学政策一览图,重要的是小学和中考,因为成都市重点小学资源,主要集中在成都市内六区,其他区近年来也在努力提升,但是市内六区的教育资源还是可以吊打其他区,而市区中,小学,初中教育资源最好的非和平区莫属,河西,南开其次。

  更新一下今年成都8.16.号发布成都高考新政,要求三年户籍➕三年学籍,后期打算来成都高考的必须满足条件才可以,所以买房逻辑会有所变化,注意⚠️

  当然也有人会说滨海生态城,塘沽,环城四区,远郊五区都有不错的学校啊,对,没有错,这几年,其他区的成绩确实不错,但是综合水平,还是市区最好,这个毋庸置疑。关于各区学区,成绩对比,大家可以看一下后面的一系列文章。大家可以关注一下。

  上图标有海教园,最近也是新闻不断,可能要划为津南区,如果后期划为津南区后,园区自建高中,报考市区高中可能名额缩减,或者取消,都将是一个未知数,所以,如果考虑市区上高中,建议还是购买市区房产,哪怕是老破小,也是最保险的。不过最新消息,海教园后期考不了市区高中了,现在就等官宣了。

  哪有那么多好事,都让你占了,在买房的事情上,我们还是要谨慎,再谨慎,我也写一篇关于它的文章,大家可以作为参考。

  现在成都需要三年高考学籍,户籍,所以来成都高考,最好初中过来,参加中考,报考高中,不过最晚高一下学期也可以转学,但是高中选择性不太多,

  关于初中、高中转学问题,大家可以看一下相关文章,文章最后都有链接,而很多家长也都在问什么时候转学最好,其实这没又最佳答案,每个孩子情况不一样,有的家长是奔着学校来成都的,有的是奔着成都高考优势来的,所以作为家长,要明白自己孩子的情况,后期我也会写关于成都教育的文章,大家也可以作为参考。

  说完区域介绍,我们介绍一下各区的房价,既然和平区教育资源那么好,房价当然也是一分钱,一分货。首先我们先看一下成都2015年至今,房价走势,数据表明,自2017年4月份调控以来最高峰到现在,整体房价跌了20%左右。第二图的涨跌幅证明了政策波动带给房价的影响,17年4月之前没有出现调控政策之前,涨幅一路上升,18年5月出现海河英才落户政策,又出现了一波上涨,直到19年9月,由涨变跌,直到现在。(论政策对房价的影响的重要性)

  当然并不是成都所有区域,板块都跌了,例如和平区,河西,南开等市区重点小学学区房,房价不降反升。

  最近和平又出新政策,入学,转学要求三年户籍和房本,市场再次起飞,一房难求。

  看来不让孩子输在起跑线上的理想,让学区房的需求依然旺盛,不过今年北京西城的学区房政策也在改变现状,很多学区房房价都有所回落,加上近日成都和平区教育集团化的新政策,会不会改变这种状态,那就需要看集团化教育的效果了。

  除了二手房,新房方面,市区热点板块,热点项目,以及西青,宝坻城区,武清,滨海一些热点板块的房价,表现还不错,跌幅不大,去化率很高下图是2020年成都市各区新房板块销售排名。

  有跌的少的,就有跌的多的,例如静海团泊湖,透心凉。所以买房需要谨慎,不能只看价格,更不能听规划,成都的规划,听着听着就没了,前几天地铁13号线,一期线路修改,本来通往西青精武镇的线路,改成了向西进入空港了,你说买了房子的客户,心塞不心塞,本来有盼头的事情,突然又没了,所以在成都买房,能看实际的就看实际的,不要拿别的城市的发展思路来看待成都,说句实话,我也不清楚成都发展的重点到底在哪里.

  虽然说成都市的发展是由市区,滨海双中心线状发展,但是由于两个地方距离比较远,市区人口外溢流向滨海的又很少,目前只有一条9号线链接市区和滨海,加上之前滨海经济数据缩水,现在扶持政策等问题,滨海近几年发展并不抢眼,所以很对规划和美好都停留在想象里,所以,成都买房就根据需求和现有配套买,别听规划!

  下面我会根据成都的学校,就业,商业中心的分布,解释一下,房价不同的原因。

  和平区小白楼CBD、南开华苑科技园、滨海新区空港经济区,和滨海经济开发区。我们也可以自己通过百度地图,在早晚高峰时间,搜索热力图,就会发现成都市的几个热点板块,不是就业中心,就是商业中心。

  其中空港经济区紧邻环城四区东丽区,河东区。华苑科技园位于南开区和西青区中间。

  而成都的商业中心位于和平区的滨江道,成都市政府位于河西区,成都大学,南开大学老校区位于南开区。

  商业繁华意味着人口聚集度高,就业机会多意味着消费水平高,所以成都市区的发展程度,以海河为界限,是南强北弱,房价也是南高北低,虽然北部新区要划为新外环内,但是房价还不如环外的津南和西青。

  环城四区里,西青凭借产业和承接河西,南开外溢人口,房价是最高的,发展也是最快的,东丽区津滨大道板块和开发区房价也不低,也是受河东外溢,空港经济区就业中心居住需求,以及9号线通勤滨海新区,房价都不算低,城市面貌比较成熟。

  上面聊的就业中心和商业中心,除了解释一下各区房价高低之分,还有就是为了后期来成都发展的外地客户,了解一下自己就业选择区域,方便自己选择置业目标,毕竟现在置换成本比较高,如果有一天来成都发展了,别因为通勤问题再发愁。

  很多外地人来成都落户买房,首先就是为了孩子高考,能够考个好大学,但是买房的时候,还想房子能升值赚钱。当然,谁都很贪心,所以这几年买房被割韭菜的大有人在。到底是因为什么?大多数人都是太贪心,一直抱着既要又要的心态,又看不上这,又看不上那,只要房产销售大笔一挥,忽悠忽悠就入坑了。

  所以今天上面先写的那么多看似和买房不相干的东西,都是为了解释后面,成都买房到底该怎么买?

  如果小学来成都上学,一年级开始,建议考虑和平,河西,南开区重点小学,其中和平区最好,当然房价也是最贵!当预算有限的时候,老破小重点小学学区房和普通小学大房子就需要你做出选择。

  如果这三个区实在预算够不到,还想买市区,那就看看河北,河东,红桥,具体哪些学校,房价多少,下面几张图是各区重点小学和相应小区房价,大家作为参考。记住一句话,如果预算有限,不能一步到位,就需要做出取舍,要学区就要牺牲居住属性。

  注意:如果小学转学过来,打算参加小升初的学生,不建议买重点小学,因为成都大多数重点小学不接受转学生,所以如果只是为买个转学名额,最好还是花最少的钱办最正确的事情,插播一下成都现在一些区域,正在实行教育集团化,就是重点学校带动片区内落后学校,这将不利于未来重点小学房价。而有利于落后学校所对应的房价。

  例如和平岳阳教育集团,如果后期成员校的水平与核心学校的差距不大的时候,房价就都会受到波动。所以打算小学转学过来的家长,可以考虑购买成员校学区房,或许是更好的选择,毕竟,现在小升初现在全部实行摇号政策,上好学校的概率都是一样的。另外今年教育政策大变化,有可能还会实行多校划片,和平有消息也会出台,请注意⚠️

  初中转学过来,按照政策,除了个别私立学校有插班考试之外,想去公立学校都是需要由教育局安排,并且大概率是垫底学校,所以作为家长而言,转学过来,还想去好学校,这个是不大可能了,我们能做的就是片区内整体水平还不错的,选择顺序就是市区优于郊区,和平,河西,南开优于河东,河北,红桥。

  红桥区差距不大,考虑小学学区的,不建议考虑红桥,只为参考中考的可以考虑,上车门槛低。

  注意:成都的私立学校教学质量强于公立学校,小学就近,初中划片摇号针对于公立学校,今年新政策民办学校也开始摇号,所以买学区房重点可以关注和平区、河西区、南开区,因为这三个区的民办中小学数量多,教育水平高。

  当然直接过来参加中考也是可以的,只要是市区户口,市区房子即可,最低门槛六七十万就可以搞定,到时候区域就无所谓了,具体就看房子就行。

  其中注意一下,虽然数据表明,武清中考压力大,但是由于杨村一中名声在外,成绩优秀,北漂大军偏爱武清,再加上武清和滨海新区的转学政策宽松,武清又加持雍阳和英华两所优秀私立学校,也是很多外地客户购买武清的理由,大家可以作为参考。

  因为高中转学,按照现在高考新政策,只能高中一年级,下学期最晚转学过来的,相对不需要考虑学区,所以买房的范围就扩大了,成都市任何区都可以考虑,重点是自己能找到接收转学的学校,和转学有学校选择性,大家可以看一下今年转学,各区转学安排情况。

  因为接触的外地客户群体中,北漂的占大多数,很多毕业几年的年轻人未来可能来成都发展,或者京津通勤,考虑买房自住。

  目前京津之间已经建成运营的高铁有两条线,京津城际和京沪高铁。22年京滨高铁也会通车,今年通武廊轻轨也落地了,所以加起来会有四条高铁链接京津。目前可以实现每日通勤的站点有,武清站,成都西站,成都站,成都南站。其中武清站是每日通勤人数最多,车次最多的站点,而南站车次较少。

  如果你打算长期工作北京,成都居住,要求居住环境和通勤时间,武清是目前最适合的区域,但是武清站高铁附近房价也在两万左右,同样预算,成都市区和环城四区选择性比较大了,武清的优势在于高铁通勤,教育资源优质,上学政策宽松,所以北漂落户,置业也是首选之地。通武廊的轻轨规划也将是武清再次受到北漂客户青睐的重要因素,现在南湖板块的门槛也比较低,一万出头的单价就可以买到轻轨起点的洋房项目,不过通武廊还未落地建成,现在通勤还要考虑武清高铁站附近项目为先。

  虽然武清通勤,教育方面优势明显,但是在地铁通勤市区,重点小学,大型商业,医疗资源等方面,还是跟市区有明显差距,这也是近年来,通勤市区和西青南站的客户群体越来越多,对于夫妻双方,一个北京工作,一人成都工作,孩子上学,市区和西青的优势就更加明显。

  成都站,成都西站,成都南站到北京南的高铁时间35分钟左右,费用54.5元(有月票和折扣)

  如果是每周通勤,选择性就很多了,京滨高铁的很多站点都可以考虑了,或者地铁沿线项目都可以考虑。

  关于宝坻,之前也聊过,建议是首选武清,西青,如果非要考虑京滨高铁上的站点,个人更建议考虑北辰站或者机场站。

  关于成都地铁,现在运行的线路图如下图所示,还有在建设进度图,第三图是未来规划图,虽然都完全建成运营的时间会长点,但是总没有强。记住买房别离地铁站太远(不叫地铁房),也不能太近(太吵影响居住),500-800米最佳。

  自住买房建议:买房一定要买地铁房,没有学区,再没有地铁,自住和出手都很难!(当然,市内六区将会被大部分地铁所覆盖,本身公交系统发达,通勤还是很方便,特别注意的是远郊项目,距离市区比较远,没有地铁,公交数量太少,这都是致命的缺陷)

  着急落户,着急结婚,居住,买二手房,不着急的话,买新房,因为现在的大部分新房项目价格低于周边二手房,次新房。

  注意:本人亲身经历告诉你,不要买小开发商!钱少可以买小平米或者二手房,怎么看开发商强弱,销售金额排名前10最佳,前20也不错,最差也得前30了。

  我担心市场行情不好,小开发商资金链容易出现问题,造成延期交房或者烂尾,但时候你维权都么有地方去。

  如果你不想自己的钱打水漂,后期打官司,你就记住我说的这句话。今年恒大爆雷,也给大家提醒,买期房要谨慎,踩三条线的大房企也要谨慎,下面是一些企业暴雷情况,请注意!

  而对于未来几年可能来成都工作发展的客户,就可以参考一下成都市的就业机会在哪里,然后根据预算,选择合适的板块,因为市区房价整体偏贵,现如今人们对居住环境的要求提升,很多人看不上老小区和小房子,所以我们买房可能就需要几步才能完成。

  在买第一套房子的时候,如果你是一个非常在意居住环境的人,那么那么就不要局限于选择市内六区房源,可以扩大到环城四区,优先工作区域附近,地铁沿线,品牌开发商,物业。这几年环城四区和其他区也都在加速引进优质教育资源,我们选择性也就大了些,其中海教园就是个例子。

  问题确实存在,不可否认,但是同样需求同在,成都限购、限贷政策依然高压存在,作为北方第二大城市,对比上半年南方热点城市疯狂抢房的场景,成都的市场似乎显得格外凄凉,不过也没有那么惨,至少新房成交量表现还不错,远郊项目除外,近郊和市区项目,只要肯降价还是有效果的,市场下行阶段,房企想尽办法都在割肉回款,购房人却观望情绪浓重,加上抢人大战的战火不再,对于投资成都房产来说,确实是个未知数。

  最近在网上也看了一些排名,成都还好,虽然前五费劲了,前十还是可以肯定,前十五名还是没有任何问题的。

  关于排名,我们就不多介绍了,作为参考,除了引以为傲的高考优势,成都的医疗资源在整个北方来说,还是可以拿得出手的,当然北京稳居第一,毋庸置疑,房价也是第一。

  很多人拿北京的就业机会,薪资待遇和成都比,确实比不了,但是教育和医疗还是差距不大,对于河北,河南,东三省,山东,山西省这几个地方而言,优势明显,这也是这几年落户成都最多的省份。

  而房产投资中一直说的短期看金融,中期看土地,长期看人口,在成都高考优势存在的情况下,高新产业崛起,经济转型成功后的愿景下,未来流入人口依然是乐观的,根据数据显示,外地人来成都购房的占比还是很高的,意味着,后期房产升值,也会有人来接盘。

  有人说房价高,工资低,可现在哪个城市不是这个问题,哪有工资高,房价低,生活安逸的城市?我们习惯用自己所在城市的优势去对比其他城市的劣势,所以你看到的都是缺点。

  遇到北漂客户最多的情况就是,北京的房价太高了,买不起啊!成都的房价确实真低,工资也真少啊!但是在成都工作的我们,面对当前的房价也是高,但是我们一直忽略一个问题,中国的房价并不是仅仅具有居住属性,现如今也具有金融属性,现在大家都知道买房能保值升值,也都愿意把钱投到里面,不信的话,你看深圳,过去半年多,又涨了不少,你能说深圳房价便宜吗?在深圳工作就可以轻松在深圳买房?

  因为我们一直忽略一个问题,货币超发,人民币贬值,今年疫情影响,央妈又放了很多水出来,这些钱最终要流向某个地方,在我们国家,就流向了房产里,所以半年内,南方多个城市的房价不降反升,都是受政策和放水的影响。

  回到成都,为什么没有涨(更新一下,现在是21年2月,成都和平区,河西,南开,重点小学学区房房价已经涨了,因为北京年前也涨起来了),因为北京没有放松,没有涨,所以成都没有,这个问题不是经济问题可以回答的,大家可以看一下上一次大行情下,北京成都的走势,不难发现,几乎同步,当然同样影响的还有环京。

  而面对未来房价的预测,也有人做出了预测,十五年以后的房价,相对今天,还将翻三倍多,所以投资买房,如果短期内政策不放松,受疫情影响,还是看跌居多,但是长期看,未来成都房价还是看涨。

  同理投资房产也是,很少有人做到精准的低价入手,高点抛出,买完以后,更多的是等待,等政策,等水来。成都从2017年4月颁布调控政策以来,已经快四年半,按照以往的经验,三年一周期,也该有行情了,但是这几年我们遇到了疫情,其次,现在的房价已经和之前比涨的太快太高。所以如果真的要等下一波行情,可能还是需要等,具体时间多久,记住,这个时间不确定,一切看政策!深圳就是个例子!

  而调控期间,成都的房价整体都有所回落,这也是在挤水分,压泡沫,当然也可以叫培养新接盘侠。

  回到投资的话题上来,既然是投资,就要考虑后期出手获利。近期看到一组数据,成都各区二手房成交量。主要以市内六区为主,说明即使市场不好,市区的二手成交量还是明显高于其他区域,原因无外乎就是保值,居住,和上学。再看二手房成交量最多的小区,也是以市区为主。

  从过去十年时间数据看,成都的房价还是整体上涨,而市区的房价上涨比例是最大的。

  再看调控三年数据,去年同期的数据,到现在跌幅会更大一些,而从数据上看,抗跌的区域还是市内六区,重点小学就更稳。

  即使是上一个周期行情,也是由市区先涨带动其他区上涨,后来到全面上涨,没有洼地,如果你是稳健性投资,建议优选市区房源,新房最好,和平,南开,河西,交通地铁线路密集,临近商业中心为最佳。

  其中重点学区房不建议(如果孩子不来成都上小学,因为学区政策未来可能会调整,预算不多只能买老破小,不用学籍,相当于浪费名额,并且租金收益不高)。

  如果预算不多的客户,100万以内的,在郊区新房与市区二手房老小区之间做对比,也是投资为目的,建议还是市区二手房,大家不要忘记租金收益也是投资回报,市区一室的租金一年在2万左右,相当于2%的回报率,而郊区新房,交房之前2-3年等待交房,交房之后,如果装修出租,相当于四年没有收益,(之前写过一篇市区老破小和郊区远大新的选择文章,大家可以参考一下)

  而郊区的二手房成交量一直不算高,未来出手的时候,是否顺利都是未知数,除非有重大利好政策落地或大量置业人群涌入。

  如果遇到这种情况,在成都应该是太罕见了,而你们一直听说 的规划,又有多少真正可以落地,也得看运气了!

  所以不要跟我谈规划,开发商会走,销售会离职,最后房子是您的。大家赚钱都不容易,且花切珍惜。

  对于成都市这么多行政区,不可能只考虑市内六区,个人观点环城四区的未来还是可以期待的,毕竟谁都想住大房子,好环境的,所以市区外溢到环城四区也是意料之中,如果你投资环城四区,那就要记住几个原则:近地铁,近外环,有商业,近就业中心,有高铁就是锦上添花了。

  上面也提到了成都的高铁线路,地铁规划和运营图,这里就不一一介绍了,具体的房源,板块再做分析。因为一篇文章不可能把所有信息都写全,这也是我后期主要调研和编辑的内容。

  学区首选市区,和平,河西,南开,这三区的学校最佳,只考虑学区即可,最小的成本上学最佳。

  市区优先,环城次之,环城买地铁沿线,首选洋房,次选高层,建议品牌开发商,物业,远离小开发商,能买三室不买两室。结婚的婚房,要以女方要求买。

  稳健投资选市区,激进投资选郊区,但是一定考虑地铁沿线项目,高铁站是锦上添花,新房价格低选新房,二手房 需要捡漏,注意,老破小尽量不要一楼、顶楼。

  买新房,买新区也是买规划,真正可以落地的,房子的溢价才会更多,但是不落地的风险,也需要承担。

  没有十全十美的房子,所以我们需要用平衡的心态去买好每一套房子。感谢各位朋友的耐心阅读,今天用第一篇文章来介绍成都概况,以及不同买房需求的建议。后期还会细化一些大家关注的话题,也请多关注,肖老师从事落户,房产等业务,也请大家多多支持,佛系销售,愿得各位信任,帮各位轻松落户成都,置业成都,我们下期见!

  外地客户不了解成都的,一篇文章很难把所有问题说清楚,大家还可以关注一下下面几篇文章,如果您看完决定有用,请帮忙点赞收藏!

  外地人注意!2021年想花100万以内来成都买新房投资的,请做好当接盘侠的准备!

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