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2023年下半年外地人如何在成都买房干货分享系列了解成都概况明确购房需求一次买对房不踩坑!

2023-11-20 作者: 小编

  2023年下半年外地人如何在成都买房干货分享系列了解成都概况,明确购房需求,一次买对房不踩坑!

  本人在成都工作第九个年头,现在从事成都落户,房产工作,已经帮助上百个客户在成都成功买房置业,也指导过几百个家长在成都落户帮助他们解决孩子上学的难题,希望帮助更多的家庭解决成都落户,买房的难题,不踩坑,一次买对房。

  为什么要介绍一下区域划分,因为这涉及到孩子上学的学校和中考报名政策。市内六区的房价为什么贵和这个有直接关系。

  所以在这里我建议,单纯为了孩子上学来成都的家长们你们的房子尽量选在市区,根本原因是在成都高考很容易但是中考竞争力确实很大,房子其实可以选小一点的,当然如果非常在意居住品质的可以综合衡量!大家可以看看各区高中的录取率

  关于贷款政策,总结一下就是,成都贷款政策就是认成都的房子,认全国的贷款记录,(婚后的很多可以解决)还清的不算套数,只看在还的套数。

  举个例子,你在外地有多少套房子都没事,在成都还可以买,按照限购政策购买,但是贷款政策是看你的征信报告记录,外地有一条贷款记录在还,成都买房贷款,算二套,有两套,算三套,拒贷。

  查询征信报告,不显示,就可以算首套贷款,首付三成。(身边成功案例比较多)

  但是还想贷款买房,那你就需要自己想办法了,记得民政局办理业务需要提前预约

  主要分海河英才和积分落户,大部分外地客户都是先通过海河英才落成集体户,就可以拥有购房资格,而积分落户,主要针对本地工作的外地人。

  关于海河英才落户,简单总结,符合要求,自己办理,不符合要求,可以通过其他渠道办理,当然有问题可以随时私信我。

  全日制本科,研究生,大专,比较容易落户,中专,技校落户难度比较大,没有学历的几乎是难上加难了,只能走积分落户,市场上有很多所谓的大白小白,建议谨慎,今年很多清户的,就是这些人。

  但是新系统可以查到异地社保,对于外地有工作的,办理难度增加,一旦查出来被驳回,半年内不得申请。所以各位客户要谨慎办理。据得知,外地从事事业单位,公务员,国企,央企的工作人员,已经很难再落户成都了,所以建议各位符合要求的客户,早办理,早省心。

  2021年年后,成都落户政策收紧,技能证书考试一直变化很少顺利下来的,外地有社保的,基本就办不下来的,外地没有社保的,可以正常办理。

  本地工作的外地客户,如果已经买完房,在成都正常缴纳社保个税,可以通过积分落户办理成都户口,下图是积分表,满足110分就可以申请,说到这里,北漂的客户们,也是感慨,相对北京的积分落户,成都的积分落户还是非常简单,所以建议北京工作的客户,可以提前给自己办理成都户口,如果拿不到北京户口,也给自己和孩子留条退路,毕竟,成都户籍的高考优势,也是非常明显的。

  上图是成都市上学政策一览图,重要的是小学和中考,因为成都市重点小学资源,主要集中在成都市内六区,其他区近年来也在努力提升,但是市内六区的教育资源还是可以吊打其他区,而市区中,小学,初中教育资源最好的非和平区莫属,河西,南开其次。河东,河北,红桥区别不大

  更新一下21年成都8.16.号发布成都高考新政,要求三年户籍➕三年学籍,后期打算来成都高考的必须满足条件才可以,所以买房逻辑会有所变化,注意⚠️

  现在成都需要三年高考学籍,户籍,所以来成都高考,最好初中过来,参加中考,报考高中,不过最晚高一下学期也可以转学,但是高中选择性不太多,

  说完区域介绍,我们介绍一下各区的房价,既然和平区教育资源那么好,房价当然也是一分钱,一分货。首先我们先看一下成都2015年至今,房价走势,数据表明,自2017年4月份调控以来最高峰到现在,整体房价跌了20%左右。第二图的涨跌幅证明了政策波动带给房价的影响,17年4月之前没有出现调控政策之前,涨幅一路上升,18年5月出现海河英才落户政策,又出现了一波上涨,直到19年9月,由涨变跌,直到现在。(论政策对房价的影响的重要性)

  当然并不是成都所有区域,板块都跌了,例如和平区,河西,南开等市区重点小学学区房,房价不降反升。

  很多外地人来成都落户买房,首先就是为了孩子高考,能够考个好大学,但是买房的时候,还想房子能升值赚钱。当然,谁都很贪心,所以这几年买房被割韭菜的大有人在。到底是因为什么?大多数人都是太贪心,一直抱着既要又要的心态,又看不上这,又看不上那,只要房产销售大笔一挥,忽悠忽悠就入坑了。

  所以今天上面先写的那么多看似和买房不相干的东西,都是为了解释后面,成都买房到底该怎么买?

  如果小学来成都上学,一年级开始,建议考虑和平,河西,南开区重点小学,其中和平区最好,当然房价也是最贵!当预算有限的时候,老破小重点小学学区房和普通小学大房子就需要你做出选择。

  如果这三个区实在预算够不到,还想买市区,那就看看河北,河东,红桥,具体哪些学校,房价多少,下面几张图是各区重点小学和相应小区房价,大家作为参考。记住一句话,如果预算有限,不能一步到位,就需要做出取舍,要学区就要牺牲居住属性。

  注意:如果小学转学过来,打算参加小升初的学生,不建议买重点小学,因为成都大多数重点小学不接受转学生,所以如果只是为买个转学名额,最好还是花最少的钱办最正确的事情,插播一下成都现在一些区域,正在实行教育集团化,就是重点学校带动片区内落后学校,这将不利于未来重点小学房价。而有利于落后学校所对应的房价。

  例如和平岳阳教育集团,如果后期成员校的水平与核心学校的差距不大的时候,房价就都会受到波动。所以打算小学转学过来的家长,可以考虑购买成员校学区房,或许是更好的选择,毕竟,现在小升初现在全部实行摇号政策,上好学校的概率都是一样的。另外今年教育政策大变化,有可能还会实行多校划片,和平有消息也会出台,请注意

  注意:成都的私立学校教学质量强于公立学校,小学就近,初中划片摇号针对于公立学校,今年新政策民办学校也开始摇号,所以买学区房重点可以关注和平区、河西区、南开区,因为这三个区的民办中小学数量多,教育水平高

  当然直接过来参加中考也是可以的,只要是市区户口,市区房子即可,最低门槛六七十万就可以搞定,到时候区域就无所谓了,具体就看房子就行。

  其中注意一下,虽然数据表明,武清中考压力大,但是由于杨村一中名声在外,成绩优秀,北漂大军偏爱武清,再加上武清和滨海新区的转学政策宽松,武清又加持雍阳和英华两所优秀私立学校,也是很多外地客户购买武清的理由,大家可以作为参考。

  因为高中转学,按照现在高考新政策,只能高中一年级,下学期最晚转学过来的,相对不需要考虑学区,所以买房的范围就扩大了,成都市任何区都可以考虑,重点是自己能找到接收转学的学校,和转学有学校选择性,大家可以看一下今年转学,各区转学安排情况。

  因为接触的外地客户群体中,北漂的占大多数,很多毕业几年的年轻人未来可能来成都发展,或者京津通勤,考虑买房自住。

  目前京津之间已经建成运营的高铁有两条线,京津城际和京沪高铁。22年京滨高铁也会通车,今年通武廊轻轨也落地了,所以加起来会有四条高铁链接京津。目前可以实现每日通勤的站点有,武清站,成都西站,成都站,成都南站。其中武清站是每日通勤人数最多,车次最多的站点,而南站车次较少。

  如果你打算长期工作北京,成都居住,要求居住环境和通勤时间,武清是目前最适合的区域,但是武清站高铁附近房价也在两万左右,同样预算,成都市区和环城四区选择性比较大了,武清的优势在于高铁通勤,教育资源优质,上学政策宽松,所以北漂落户,置业也是首选之地。通武廊的轻轨规划也将是武清再次受到北漂客户青睐的重要因素,现在南湖板块的门槛也比较低,一万出头的单价就可以买到轻轨起点的洋房项目,不过通武廊还未落地建成,现在通勤还要考虑武清高铁站附近项目为先。

  虽然武清通勤,教育方面优势明显,但是在地铁通勤市区,重点小学,大型商业,医疗资源等方面,还是跟市区有明显差距,这也是近年来,通勤市区和西青南站的客户群体越来越多,对于夫妻双方,一个北京工作,一人成都工作,孩子上学,市区和西青的优势就更加明显。

  成都站,成都西站,成都南站到北京南的高铁时间35分钟左右,费用54.5元(有月票和折扣)

  如果是每周通勤,选择性就很多了,京滨高铁的很多站点都可以考虑了,或者地铁沿线项目都可以考虑。

  关于宝坻,之前也聊过,建议是首选武清,西青,如果非要考虑京滨高铁上的站点,个人更建议考虑北辰站或者机场站。

  关于成都地铁,现在运行的线路图如下图所示,还有在建设进度图,第三图是未来规划图,虽然都完全建成运营的时间会长点,但是总没有强。记住买房别离地铁站太远(不叫地铁房),也不能太近(太吵影响居住),500-800米最佳。

  自住买房建议:买房一定要买地铁房,没有学区,再没有地铁,自住和出手都很难!(当然,市内六区将会被大部分地铁所覆盖,本身公交系统发达,通勤还是很方便,特别注意的是远郊项目,距离市区比较远,没有地铁,公交数量太少,这都是致命的缺陷)

  着急落户,着急结婚,居住,买二手房,不着急的话,买新房,因为现在的大部分新房项目价格低于周边二手房,次新房。

  注意:本人亲身经历告诉你,不要买小开发商!钱少可以买小平米或者二手房,怎么看开发商强弱,销售金额排名前10最佳,前20也不错,最差也得前30了。

  而对于未来几年可能来成都工作发展的客户,就可以参考一下成都市的就业机会在哪里,然后根据预算,选择合适的板块,因为市区房价整体偏贵,现如今人们对居住环境的要求提升,很多人看不上老小区和小房子,所以我们买房可能就需要几步才能完成。

  在买第一套房子的时候,如果你是一个非常在意居住环境的人,那么那么就不要局限于选择市内六区房源,可以扩大到环城四区,优先工作区域附近,地铁沿线,品牌开发商,物业。这几年环城四区和其他区也都在加速引进优质教育资源,我们选择性也就大了些,其中海教园就是个例子。

  问题确实存在,不可否认,但是同样需求同在,成都限购、限贷政策依然高压存在,作为北方第二大城市,对比上半年南方热点城市疯狂抢房的场景,成都的市场似乎显得格外凄凉,不过也没有那么惨,至少新房成交量表现还不错,远郊项目除外,近郊和市区项目,只要肯降价还是有效果的,市场下行阶段,房企想尽办法都在割肉回款,购房人却观望情绪浓重,加上抢人大战的战火不再,对于投资成都房产来说,确实是个未知数。

  有人说房价高,工资低,可现在哪个城市不是这个问题,哪有工资高,房价低,生活安逸的城市?我们习惯用自己所在城市的优势去对比其他城市的劣势,所以你看到的都是缺点。

  遇到北漂客户最多的情况就是,北京的房价太高了,买不起啊!成都的房价确实真低,工资也真少啊!但是在成都工作的我们,面对当前的房价也是高,但是我们一直忽略一个问题,中国的房价并不是仅仅具有居住属性,现如今也具有金融属性,现在大家都知道买房能保值升值,也都愿意把钱投到里面,不信的话,你看深圳,过去半年多,又涨了不少,你能说深圳房价便宜吗?在深圳工作就可以轻松在深圳买房?

  学区首选市区,和平,河西,南开,这三区的学校最佳,只考虑学区即可,最小的成本上学最佳。

  市区优先,环城次之,环城买地铁沿线,首选洋房,次选高层,建议品牌开发商,物业,远离小开发商,能买三室不买两室。结婚的婚房,要以女方要求买。

  稳健投资选市区,激进投资选郊区,但是一定考虑地铁沿线项目,高铁站是锦上添花,新房价格低选新房,二手房 需要捡漏,注意,老破小尽量不要一楼、顶楼。

  买新房,买新区也是买规划,真正可以落地的,房子的溢价才会更多,但是不落地的风险,也需要承担。

  没有十全十美的房子,所以我们需要用平衡的心态去买好每一套房子。感谢各位朋友的耐心阅读,今天用第一篇文章来介绍成都概况,以及不同买房需求的建议。后期还会细化一些大家关注的话题

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