本人在成都上学，工作，生活十余年，现在从事成都落户，房产工作，为外地家长提供成都落户、买房投资、上学转学政策咨询，目前已经帮助上千个家庭成功落户成都，指导数百个客户成功置业成都，通过知乎平台，希望帮助更多的家庭解决成都落户，买房的难题，不走弯路，一次买对房。

　　针对大部分外地客户，来成都购房一头雾水，不知道从何下手从这几年从咨询的情况来看，大家的问题大同小异，所以肖老师首先全方位介绍一下成都，希望对各位有所帮助，因文笔水平有限，文章以数据和图片，以及白话文为主，希望大家多多指教，大家也可以先点赞收藏，多看几遍，一定会对你有帮助！

　　来成都买房之前我们必须要清楚，当前成都购房的限购，限贷政策，确定自己是否有购房资格，然后根据预算，贷款资格，再去选择区域，板块，房源。

　　关于贷款政策，我总结一下就是，成都贷款政策就是认成都的房子，认全国的贷款记录，还清的不算套数，只看在还的套数。

　　举个例子，你在外地有多少套房子都没事，在成都还可以买，按照限购政策购买，但是贷款政策是看你的征信报告记录，外地有一条贷款记录在还，成都买房贷款，算二套，有两套，算三套，拒贷。

　　查询征信报告，不显示，就可以算首套贷款，首付三成。（身边成功案例比较多）

　　但是还想贷款买房，那你就需要自己想办法了，记得民政局办理业务需要提前预约。

　　主要分海河英才和积分落户，大部分外地客户都是先通过海河英才落成集体户，就可以拥有购房资格，而积分落户，主要针对本地工作的外地人。

　　关于海河英才落户，简单总结，符合要求，自己办理，不符合要求，可以通过其他渠道办理，当然有问题可以随时私信我。

　　全日制本科，研究生，大专，比较容易落户，中专，技校落户难度比较大，没有学历的几乎是难上加难了，只能走积分落户，市场上有很多所谓的大白小白，建议谨慎，今年很多清户的，就是这些人。

　　但是新系统可以查到异地社保，对于外地有工作的，办理难度增加，一旦查出来被驳回，半年内不得申请。所以各位客户要谨慎办理。据得知，外地从事事业单位，公务员，国企，央企的工作人员，已经很难再落户成都了，所以建议各位符合要求的客户，早办理，早省心。

　　2021年年后，成都落户政策收紧，技能证书考试一直变化很少顺利下来的，外地有社保的，基本就办不下来的，外地没有社保的，可以正常办理。

　　本地工作的外地客户，如果已经买完房，在成都正常缴纳社保个税，可以通过积分落户办理成都户口，下图是积分表，满足110分就可以申请，说到这里，北漂的客户们，也是感慨，相对北京的积分落户，成都的积分落户还是非常简单，所以建议北京工作的客户，可以提前给自己办理成都户口，如果拿不到北京户口，也给自己和孩子留条退路，毕竟，成都户籍的高考优势，也是非常明显的。

　　为什么要介绍一下区域划分，因为这涉及到孩子上学的学校和中考报名政策。市内六区的房价为什么贵和这个有直接关系。

　　上图是成都市上学政策一览图，重要的是小学和中考，因为成都市重点小学资源，主要集中在成都市内六区，其他区近年来也在努力提升，但是市内六区的教育资源还是可以吊打其他区，而市区中，小学，初中教育资源最好的非和平区莫属，河西，南开其次。

　　更新一下今年成都8.16.号发布成都高考新政，要求三年户籍➕三年学籍，后期打算来成都高考的必须满足条件才可以，所以买房逻辑会有所变化，注意⚠️

　　当然也有人会说滨海生态城，塘沽，环城四区，远郊五区都有不错的学校啊，对，没有错，这几年，其他区的成绩确实不错，但是综合水平，还是市区最好，这个毋庸置疑。关于各区学区，成绩对比，大家可以看一下后面的一系列文章。大家可以关注一下。

　　上图标有海教园，最近也是新闻不断，可能要划为津南区，如果后期划为津南区后，园区自建高中，报考市区高中可能名额缩减，或者取消，都将是一个未知数，所以，如果考虑市区上高中，建议还是购买市区房产，哪怕是老破小，也是最保险的。不过最新消息，海教园后期考不了市区高中了，现在就等官宣了。

　　哪有那么多好事，都让你占了，在买房的事情上，我们还是要谨慎，再谨慎，我也写一篇关于它的文章，大家可以作为参考。

　　现在成都需要三年高考学籍，户籍，所以来成都高考，最好初中过来，参加中考，报考高中，不过最晚高一下学期也可以转学，但是高中选择性不太多，

　　关于初中、高中转学问题，大家可以看一下相关文章，文章最后都有链接，而很多家长也都在问什么时候转学最好，其实这没又最佳答案，每个孩子情况不一样，有的家长是奔着学校来成都的，有的是奔着成都高考优势来的，所以作为家长，要明白自己孩子的情况，后期我也会写关于成都教育的文章，大家也可以作为参考。

　　说完区域介绍，我们介绍一下各区的房价，既然和平区教育资源那么好，房价当然也是一分钱，一分货。首先我们先看一下成都2015年至今，房价走势，数据表明，自2017年4月份调控以来最高峰到现在，整体房价跌了20%左右。第二图的涨跌幅证明了政策波动带给房价的影响，17年4月之前没有出现调控政策之前，涨幅一路上升，18年5月出现海河英才落户政策，又出现了一波上涨，直到19年9月，由涨变跌，直到现在。（论政策对房价的影响的重要性）

　　当然并不是成都所有区域，板块都跌了，例如和平区，河西，南开等市区重点小学学区房，房价不降反升。

　　最近和平又出新政策，入学，转学要求三年户籍和房本，市场再次起飞，一房难求。

　　看来不让孩子输在起跑线上的理想，让学区房的需求依然旺盛，不过今年北京西城的学区房政策也在改变现状，很多学区房房价都有所回落，加上近日成都和平区教育集团化的新政策，会不会改变这种状态，那就需要看集团化教育的效果了。

　　除了二手房，新房方面，市区热点板块，热点项目，以及西青，宝坻城区，武清，滨海一些热点板块的房价，表现还不错，跌幅不大，去化率很高下图是2020年成都市各区新房板块销售排名。

　　有跌的少的，就有跌的多的，例如静海团泊湖，透心凉。所以买房需要谨慎，不能只看价格，更不能听规划，成都的规划，听着听着就没了，前几天地铁13号线，一期线路修改，本来通往西青精武镇的线路，改成了向西进入空港了，你说买了房子的客户，心塞不心塞，本来有盼头的事情，突然又没了，所以在成都买房，能看实际的就看实际的，不要拿别的城市的发展思路来看待成都，说句实话，我也不清楚成都发展的重点到底在哪里.

　　虽然说成都市的发展是由市区，滨海双中心线状发展，但是由于两个地方距离比较远，市区人口外溢流向滨海的又很少，目前只有一条9号线链接市区和滨海，加上之前滨海经济数据缩水，现在扶持政策等问题，滨海近几年发展并不抢眼，所以很对规划和美好都停留在想象里，所以，成都买房就根据需求和现有配套买，别听规划！

　　下面我会根据成都的学校，就业，商业中心的分布，解释一下，房价不同的原因。

　　和平区小白楼CBD、南开华苑科技园、滨海新区空港经济区，和滨海经济开发区。我们也可以自己通过百度地图，在早晚高峰时间，搜索热力图，就会发现成都市的几个热点板块，不是就业中心，就是商业中心。

　　其中空港经济区紧邻环城四区东丽区，河东区。华苑科技园位于南开区和西青区中间。

　　而成都的商业中心位于和平区的滨江道，成都市政府位于河西区，成都大学，南开大学老校区位于南开区。

　　商业繁华意味着人口聚集度高，就业机会多意味着消费水平高，所以成都市区的发展程度，以海河为界限，是南强北弱，房价也是南高北低，虽然北部新区要划为新外环内，但是房价还不如环外的津南和西青。

　　环城四区里，西青凭借产业和承接河西，南开外溢人口，房价是最高的，发展也是最快的，东丽区津滨大道板块和开发区房价也不低，也是受河东外溢，空港经济区就业中心居住需求，以及9号线通勤滨海新区，房价都不算低，城市面貌比较成熟。

　　上面聊的就业中心和商业中心，除了解释一下各区房价高低之分，还有就是为了后期来成都发展的外地客户，了解一下自己就业选择区域，方便自己选择置业目标，毕竟现在置换成本比较高，如果有一天来成都发展了，别因为通勤问题再发愁。

　　很多外地人来成都落户买房，首先就是为了孩子高考，能够考个好大学，但是买房的时候，还想房子能升值赚钱。当然，谁都很贪心，所以这几年买房被割韭菜的大有人在。到底是因为什么？大多数人都是太贪心，一直抱着既要又要的心态，又看不上这，又看不上那，只要房产销售大笔一挥，忽悠忽悠就入坑了。

　　所以今天上面先写的那么多看似和买房不相干的东西，都是为了解释后面，成都买房到底该怎么买？

　　如果小学来成都上学，一年级开始，建议考虑和平，河西，南开区重点小学，其中和平区最好，当然房价也是最贵！当预算有限的时候，老破小重点小学学区房和普通小学大房子就需要你做出选择。

　　如果这三个区实在预算够不到，还想买市区，那就看看河北，河东，红桥，具体哪些学校，房价多少，下面几张图是各区重点小学和相应小区房价，大家作为参考。记住一句话，如果预算有限，不能一步到位，就需要做出取舍，要学区就要牺牲居住属性。

　　注意：如果小学转学过来，打算参加小升初的学生，不建议买重点小学，因为成都大多数重点小学不接受转学生，所以如果只是为买个转学名额，最好还是花最少的钱办最正确的事情，插播一下成都现在一些区域，正在实行教育集团化，就是重点学校带动片区内落后学校，这将不利于未来重点小学房价。而有利于落后学校所对应的房价。

　　例如和平岳阳教育集团，如果后期成员校的水平与核心学校的差距不大的时候，房价就都会受到波动。所以打算小学转学过来的家长，可以考虑购买成员校学区房，或许是更好的选择，毕竟，现在小升初现在全部实行摇号政策，上好学校的概率都是一样的。另外今年教育政策大变化，有可能还会实行多校划片，和平有消息也会出台，请注意⚠️

　　初中转学过来，按照政策，除了个别私立学校有插班考试之外，想去公立学校都是需要由教育局安排，并且大概率是垫底学校，所以作为家长而言，转学过来，还想去好学校，这个是不大可能了，我们能做的就是片区内整体水平还不错的，选择顺序就是市区优于郊区，和平，河西，南开优于河东，河北，红桥。

　　红桥区差距不大，考虑小学学区的，不建议考虑红桥，只为参考中考的可以考虑，上车门槛低。

　　注意：成都的私立学校教学质量强于公立学校，小学就近，初中划片摇号针对于公立学校，今年新政策民办学校也开始摇号，所以买学区房重点可以关注和平区、河西区、南开区，因为这三个区的民办中小学数量多，教育水平高。

　　当然直接过来参加中考也是可以的，只要是市区户口，市区房子即可，最低门槛六七十万就可以搞定，到时候区域就无所谓了，具体就看房子就行。

　　其中注意一下，虽然数据表明，武清中考压力大，但是由于杨村一中名声在外，成绩优秀，北漂大军偏爱武清，再加上武清和滨海新区的转学政策宽松，武清又加持雍阳和英华两所优秀私立学校，也是很多外地客户购买武清的理由，大家可以作为参考。

　　因为高中转学，按照现在高考新政策，只能高中一年级，下学期最晚转学过来的，相对不需要考虑学区，所以买房的范围就扩大了，成都市任何区都可以考虑，重点是自己能找到接收转学的学校，和转学有学校选择性，大家可以看一下今年转学，各区转学安排情况。

　　因为接触的外地客户群体中，北漂的占大多数，很多毕业几年的年轻人未来可能来成都发展，或者京津通勤，考虑买房自住。

　　目前京津之间已经建成运营的高铁有两条线，京津城际和京沪高铁。22年京滨高铁也会通车，今年通武廊轻轨也落地了，所以加起来会有四条高铁链接京津。目前可以实现每日通勤的站点有，武清站，成都西站，成都站，成都南站。其中武清站是每日通勤人数最多，车次最多的站点，而南站车次较少。

　　如果你打算长期工作北京，成都居住，要求居住环境和通勤时间，武清是目前最适合的区域，但是武清站高铁附近房价也在两万左右，同样预算，成都市区和环城四区选择性比较大了，武清的优势在于高铁通勤，教育资源优质，上学政策宽松，所以北漂落户，置业也是首选之地。通武廊的轻轨规划也将是武清再次受到北漂客户青睐的重要因素，现在南湖板块的门槛也比较低，一万出头的单价就可以买到轻轨起点的洋房项目，不过通武廊还未落地建成，现在通勤还要考虑武清高铁站附近项目为先。

　　虽然武清通勤，教育方面优势明显，但是在地铁通勤市区，重点小学，大型商业，医疗资源等方面，还是跟市区有明显差距，这也是近年来，通勤市区和西青南站的客户群体越来越多，对于夫妻双方，一个北京工作，一人成都工作，孩子上学，市区和西青的优势就更加明显。

　　成都站，成都西站，成都南站到北京南的高铁时间35分钟左右，费用54.5元（有月票和折扣）

　　如果是每周通勤，选择性就很多了，京滨高铁的很多站点都可以考虑了，或者地铁沿线项目都可以考虑。

　　关于宝坻，之前也聊过，建议是首选武清，西青，如果非要考虑京滨高铁上的站点，个人更建议考虑北辰站或者机场站。

　　关于成都地铁，现在运行的线路图如下图所示，还有在建设进度图，第三图是未来规划图，虽然都完全建成运营的时间会长点，但是总没有强。记住买房别离地铁站太远（不叫地铁房），也不能太近（太吵影响居住），500-800米最佳。

　　自住买房建议：买房一定要买地铁房，没有学区，再没有地铁，自住和出手都很难！（当然，市内六区将会被大部分地铁所覆盖，本身公交系统发达，通勤还是很方便，特别注意的是远郊项目，距离市区比较远，没有地铁，公交数量太少，这都是致命的缺陷）

　　着急落户，着急结婚，居住，买二手房，不着急的话，买新房，因为现在的大部分新房项目价格低于周边二手房，次新房。

　　注意：本人亲身经历告诉你，不要买小开发商！钱少可以买小平米或者二手房，怎么看开发商强弱，销售金额排名前10最佳，前20也不错，最差也得前30了。

　　我担心市场行情不好，小开发商资金链容易出现问题，造成延期交房或者烂尾，但时候你维权都么有地方去。

　　如果你不想自己的钱打水漂，后期打官司，你就记住我说的这句话。今年恒大爆雷，也给大家提醒，买期房要谨慎，踩三条线的大房企也要谨慎，下面是一些企业暴雷情况，请注意!

　　而对于未来几年可能来成都工作发展的客户，就可以参考一下成都市的就业机会在哪里，然后根据预算，选择合适的板块，因为市区房价整体偏贵，现如今人们对居住环境的要求提升，很多人看不上老小区和小房子，所以我们买房可能就需要几步才能完成。

　　在买第一套房子的时候，如果你是一个非常在意居住环境的人，那么那么就不要局限于选择市内六区房源，可以扩大到环城四区，优先工作区域附近，地铁沿线，品牌开发商，物业。这几年环城四区和其他区也都在加速引进优质教育资源，我们选择性也就大了些，其中海教园就是个例子。

　　问题确实存在，不可否认，但是同样需求同在，成都限购、限贷政策依然高压存在，作为北方第二大城市，对比上半年南方热点城市疯狂抢房的场景，成都的市场似乎显得格外凄凉，不过也没有那么惨，至少新房成交量表现还不错，远郊项目除外，近郊和市区项目，只要肯降价还是有效果的，市场下行阶段，房企想尽办法都在割肉回款，购房人却观望情绪浓重，加上抢人大战的战火不再，对于投资成都房产来说，确实是个未知数。

　　最近在网上也看了一些排名，成都还好，虽然前五费劲了，前十还是可以肯定，前十五名还是没有任何问题的。

　　关于排名，我们就不多介绍了，作为参考，除了引以为傲的高考优势，成都的医疗资源在整个北方来说，还是可以拿得出手的，当然北京稳居第一，毋庸置疑，房价也是第一。

　　很多人拿北京的就业机会，薪资待遇和成都比，确实比不了，但是教育和医疗还是差距不大，对于河北，河南，东三省，山东，山西省这几个地方而言，优势明显，这也是这几年落户成都最多的省份。

　　而房产投资中一直说的短期看金融，中期看土地，长期看人口，在成都高考优势存在的情况下，高新产业崛起，经济转型成功后的愿景下，未来流入人口依然是乐观的，根据数据显示，外地人来成都购房的占比还是很高的，意味着，后期房产升值，也会有人来接盘。

　　有人说房价高，工资低，可现在哪个城市不是这个问题，哪有工资高，房价低，生活安逸的城市？我们习惯用自己所在城市的优势去对比其他城市的劣势，所以你看到的都是缺点。

　　遇到北漂客户最多的情况就是，北京的房价太高了，买不起啊！成都的房价确实真低，工资也真少啊！但是在成都工作的我们，面对当前的房价也是高，但是我们一直忽略一个问题，中国的房价并不是仅仅具有居住属性，现如今也具有金融属性，现在大家都知道买房能保值升值，也都愿意把钱投到里面，不信的话，你看深圳，过去半年多，又涨了不少，你能说深圳房价便宜吗？在深圳工作就可以轻松在深圳买房?

　　因为我们一直忽略一个问题，货币超发，人民币贬值，今年疫情影响，央妈又放了很多水出来，这些钱最终要流向某个地方，在我们国家，就流向了房产里，所以半年内，南方多个城市的房价不降反升，都是受政策和放水的影响。

　　回到成都，为什么没有涨（更新一下，现在是21年2月，成都和平区，河西，南开，重点小学学区房房价已经涨了，因为北京年前也涨起来了），因为北京没有放松，没有涨，所以成都没有，这个问题不是经济问题可以回答的，大家可以看一下上一次大行情下，北京成都的走势，不难发现，几乎同步，当然同样影响的还有环京。

　　而面对未来房价的预测，也有人做出了预测，十五年以后的房价，相对今天，还将翻三倍多，所以投资买房，如果短期内政策不放松，受疫情影响，还是看跌居多，但是长期看，未来成都房价还是看涨。

　　同理投资房产也是，很少有人做到精准的低价入手，高点抛出，买完以后，更多的是等待，等政策，等水来。成都从2017年4月颁布调控政策以来，已经快四年半，按照以往的经验，三年一周期，也该有行情了，但是这几年我们遇到了疫情，其次，现在的房价已经和之前比涨的太快太高。所以如果真的要等下一波行情，可能还是需要等，具体时间多久，记住，这个时间不确定，一切看政策！深圳就是个例子！

　　而调控期间，成都的房价整体都有所回落，这也是在挤水分，压泡沫，当然也可以叫培养新接盘侠。

　　回到投资的话题上来，既然是投资，就要考虑后期出手获利。近期看到一组数据，成都各区二手房成交量。主要以市内六区为主，说明即使市场不好，市区的二手成交量还是明显高于其他区域，原因无外乎就是保值，居住，和上学。再看二手房成交量最多的小区，也是以市区为主。

　　从过去十年时间数据看，成都的房价还是整体上涨，而市区的房价上涨比例是最大的。

　　再看调控三年数据，去年同期的数据，到现在跌幅会更大一些，而从数据上看，抗跌的区域还是市内六区，重点小学就更稳。

　　即使是上一个周期行情，也是由市区先涨带动其他区上涨，后来到全面上涨，没有洼地，如果你是稳健性投资，建议优选市区房源，新房最好，和平，南开，河西，交通地铁线路密集，临近商业中心为最佳。

　　其中重点学区房不建议（如果孩子不来成都上小学，因为学区政策未来可能会调整，预算不多只能买老破小，不用学籍，相当于浪费名额，并且租金收益不高）。

　　如果预算不多的客户，100万以内的，在郊区新房与市区二手房老小区之间做对比，也是投资为目的，建议还是市区二手房，大家不要忘记租金收益也是投资回报，市区一室的租金一年在2万左右，相当于2%的回报率，而郊区新房，交房之前2-3年等待交房，交房之后，如果装修出租，相当于四年没有收益，（之前写过一篇市区老破小和郊区远大新的选择文章，大家可以参考一下）

　　而郊区的二手房成交量一直不算高，未来出手的时候，是否顺利都是未知数，除非有重大利好政策落地或大量置业人群涌入。

　　如果遇到这种情况，在成都应该是太罕见了，而你们一直听说 的规划，又有多少真正可以落地，也得看运气了！

　　所以不要跟我谈规划，开发商会走，销售会离职，最后房子是您的。大家赚钱都不容易，且花切珍惜。

　　对于成都市这么多行政区，不可能只考虑市内六区，个人观点环城四区的未来还是可以期待的，毕竟谁都想住大房子，好环境的，所以市区外溢到环城四区也是意料之中，如果你投资环城四区，那就要记住几个原则：近地铁，近外环，有商业，近就业中心，有高铁就是锦上添花了。

　　上面也提到了成都的高铁线路，地铁规划和运营图，这里就不一一介绍了，具体的房源，板块再做分析。因为一篇文章不可能把所有信息都写全，这也是我后期主要调研和编辑的内容。

　　学区首选市区，和平，河西，南开，这三区的学校最佳，只考虑学区即可，最小的成本上学最佳。

　　市区优先，环城次之，环城买地铁沿线，首选洋房，次选高层，建议品牌开发商，物业，远离小开发商，能买三室不买两室。结婚的婚房，要以女方要求买。

　　稳健投资选市区，激进投资选郊区，但是一定考虑地铁沿线项目，高铁站是锦上添花，新房价格低选新房，二手房 需要捡漏，注意，老破小尽量不要一楼、顶楼。

　　买新房，买新区也是买规划，真正可以落地的，房子的溢价才会更多，但是不落地的风险，也需要承担。

　　没有十全十美的房子，所以我们需要用平衡的心态去买好每一套房子。感谢各位朋友的耐心阅读，今天用第一篇文章来介绍成都概况，以及不同买房需求的建议。后期还会细化一些大家关注的话题，也请多关注，肖老师从事落户，房产等业务，也请大家多多支持，佛系销售，愿得各位信任，帮各位轻松落户成都，置业成都，我们下期见！

　　外地客户不了解成都的，一篇文章很难把所有问题说清楚，大家还可以关注一下下面几篇文章，如果您看完决定有用，请帮忙点赞收藏！

　　外地人注意！2021年想花100万以内来成都买新房投资的，请做好当接盘侠的准备！