2023年下半年外地人如何在成都买房干货分享系列了解成都概况，明确购房需求,一次买对房不踩坑！

　　本人在成都工作第九个年头，现在从事成都落户，房产工作，已经帮助上百个客户在成都成功买房置业，也指导过几百个家长在成都落户帮助他们解决孩子上学的难题，希望帮助更多的家庭解决成都落户，买房的难题，不踩坑，一次买对房。

　　为什么要介绍一下区域划分，因为这涉及到孩子上学的学校和中考报名政策。市内六区的房价为什么贵和这个有直接关系。

　　所以在这里我建议，单纯为了孩子上学来成都的家长们你们的房子尽量选在市区，根本原因是在成都高考很容易但是中考竞争力确实很大，房子其实可以选小一点的，当然如果非常在意居住品质的可以综合衡量！大家可以看看各区高中的录取率

　　关于贷款政策，总结一下就是，成都贷款政策就是认成都的房子，认全国的贷款记录，（婚后的很多可以解决）还清的不算套数，只看在还的套数。

　　举个例子，你在外地有多少套房子都没事，在成都还可以买，按照限购政策购买，但是贷款政策是看你的征信报告记录，外地有一条贷款记录在还，成都买房贷款，算二套，有两套，算三套，拒贷。

　　查询征信报告，不显示，就可以算首套贷款，首付三成。（身边成功案例比较多）

　　但是还想贷款买房，那你就需要自己想办法了，记得民政局办理业务需要提前预约

　　主要分海河英才和积分落户，大部分外地客户都是先通过海河英才落成集体户，就可以拥有购房资格，而积分落户，主要针对本地工作的外地人。

　　关于海河英才落户，简单总结，符合要求，自己办理，不符合要求，可以通过其他渠道办理，当然有问题可以随时私信我。

　　全日制本科，研究生，大专，比较容易落户，中专，技校落户难度比较大，没有学历的几乎是难上加难了，只能走积分落户，市场上有很多所谓的大白小白，建议谨慎，今年很多清户的，就是这些人。

　　但是新系统可以查到异地社保，对于外地有工作的，办理难度增加，一旦查出来被驳回，半年内不得申请。所以各位客户要谨慎办理。据得知，外地从事事业单位，公务员，国企，央企的工作人员，已经很难再落户成都了，所以建议各位符合要求的客户，早办理，早省心。

　　2021年年后，成都落户政策收紧，技能证书考试一直变化很少顺利下来的，外地有社保的，基本就办不下来的，外地没有社保的，可以正常办理。

　　本地工作的外地客户，如果已经买完房，在成都正常缴纳社保个税，可以通过积分落户办理成都户口，下图是积分表，满足110分就可以申请，说到这里，北漂的客户们，也是感慨，相对北京的积分落户，成都的积分落户还是非常简单，所以建议北京工作的客户，可以提前给自己办理成都户口，如果拿不到北京户口，也给自己和孩子留条退路，毕竟，成都户籍的高考优势，也是非常明显的。

　　上图是成都市上学政策一览图，重要的是小学和中考，因为成都市重点小学资源，主要集中在成都市内六区，其他区近年来也在努力提升，但是市内六区的教育资源还是可以吊打其他区，而市区中，小学，初中教育资源最好的非和平区莫属，河西，南开其次。河东，河北，红桥区别不大

　　更新一下21年成都8.16.号发布成都高考新政，要求三年户籍➕三年学籍，后期打算来成都高考的必须满足条件才可以，所以买房逻辑会有所变化，注意⚠️

　　现在成都需要三年高考学籍，户籍，所以来成都高考，最好初中过来，参加中考，报考高中，不过最晚高一下学期也可以转学，但是高中选择性不太多，

　　说完区域介绍，我们介绍一下各区的房价，既然和平区教育资源那么好，房价当然也是一分钱，一分货。首先我们先看一下成都2015年至今，房价走势，数据表明，自2017年4月份调控以来最高峰到现在，整体房价跌了20%左右。第二图的涨跌幅证明了政策波动带给房价的影响，17年4月之前没有出现调控政策之前，涨幅一路上升，18年5月出现海河英才落户政策，又出现了一波上涨，直到19年9月，由涨变跌，直到现在。（论政策对房价的影响的重要性）

　　当然并不是成都所有区域，板块都跌了，例如和平区，河西，南开等市区重点小学学区房，房价不降反升。

　　很多外地人来成都落户买房，首先就是为了孩子高考，能够考个好大学，但是买房的时候，还想房子能升值赚钱。当然，谁都很贪心，所以这几年买房被割韭菜的大有人在。到底是因为什么？大多数人都是太贪心，一直抱着既要又要的心态，又看不上这，又看不上那，只要房产销售大笔一挥，忽悠忽悠就入坑了。

　　所以今天上面先写的那么多看似和买房不相干的东西，都是为了解释后面，成都买房到底该怎么买？

　　如果小学来成都上学，一年级开始，建议考虑和平，河西，南开区重点小学，其中和平区最好，当然房价也是最贵！当预算有限的时候，老破小重点小学学区房和普通小学大房子就需要你做出选择。

　　如果这三个区实在预算够不到，还想买市区，那就看看河北，河东，红桥，具体哪些学校，房价多少，下面几张图是各区重点小学和相应小区房价，大家作为参考。记住一句话，如果预算有限，不能一步到位，就需要做出取舍，要学区就要牺牲居住属性。

　　注意：如果小学转学过来，打算参加小升初的学生，不建议买重点小学，因为成都大多数重点小学不接受转学生，所以如果只是为买个转学名额，最好还是花最少的钱办最正确的事情，插播一下成都现在一些区域，正在实行教育集团化，就是重点学校带动片区内落后学校，这将不利于未来重点小学房价。而有利于落后学校所对应的房价。

　　例如和平岳阳教育集团，如果后期成员校的水平与核心学校的差距不大的时候，房价就都会受到波动。所以打算小学转学过来的家长，可以考虑购买成员校学区房，或许是更好的选择，毕竟，现在小升初现在全部实行摇号政策，上好学校的概率都是一样的。另外今年教育政策大变化，有可能还会实行多校划片，和平有消息也会出台，请注意

　　注意：成都的私立学校教学质量强于公立学校，小学就近，初中划片摇号针对于公立学校，今年新政策民办学校也开始摇号，所以买学区房重点可以关注和平区、河西区、南开区，因为这三个区的民办中小学数量多，教育水平高

　　当然直接过来参加中考也是可以的，只要是市区户口，市区房子即可，最低门槛六七十万就可以搞定，到时候区域就无所谓了，具体就看房子就行。

　　其中注意一下，虽然数据表明，武清中考压力大，但是由于杨村一中名声在外，成绩优秀，北漂大军偏爱武清，再加上武清和滨海新区的转学政策宽松，武清又加持雍阳和英华两所优秀私立学校，也是很多外地客户购买武清的理由，大家可以作为参考。

　　因为高中转学，按照现在高考新政策，只能高中一年级，下学期最晚转学过来的，相对不需要考虑学区，所以买房的范围就扩大了，成都市任何区都可以考虑，重点是自己能找到接收转学的学校，和转学有学校选择性，大家可以看一下今年转学，各区转学安排情况。

　　因为接触的外地客户群体中，北漂的占大多数，很多毕业几年的年轻人未来可能来成都发展，或者京津通勤，考虑买房自住。

　　目前京津之间已经建成运营的高铁有两条线，京津城际和京沪高铁。22年京滨高铁也会通车，今年通武廊轻轨也落地了，所以加起来会有四条高铁链接京津。目前可以实现每日通勤的站点有，武清站，成都西站，成都站，成都南站。其中武清站是每日通勤人数最多，车次最多的站点，而南站车次较少。

　　如果你打算长期工作北京，成都居住，要求居住环境和通勤时间，武清是目前最适合的区域，但是武清站高铁附近房价也在两万左右，同样预算，成都市区和环城四区选择性比较大了，武清的优势在于高铁通勤，教育资源优质，上学政策宽松，所以北漂落户，置业也是首选之地。通武廊的轻轨规划也将是武清再次受到北漂客户青睐的重要因素，现在南湖板块的门槛也比较低，一万出头的单价就可以买到轻轨起点的洋房项目，不过通武廊还未落地建成，现在通勤还要考虑武清高铁站附近项目为先。

　　虽然武清通勤，教育方面优势明显，但是在地铁通勤市区，重点小学，大型商业，医疗资源等方面，还是跟市区有明显差距，这也是近年来，通勤市区和西青南站的客户群体越来越多，对于夫妻双方，一个北京工作，一人成都工作，孩子上学，市区和西青的优势就更加明显。

　　成都站，成都西站，成都南站到北京南的高铁时间35分钟左右，费用54.5元（有月票和折扣）

　　如果是每周通勤，选择性就很多了，京滨高铁的很多站点都可以考虑了，或者地铁沿线项目都可以考虑。

　　关于宝坻，之前也聊过，建议是首选武清，西青，如果非要考虑京滨高铁上的站点，个人更建议考虑北辰站或者机场站。

　　关于成都地铁，现在运行的线路图如下图所示，还有在建设进度图，第三图是未来规划图，虽然都完全建成运营的时间会长点，但是总没有强。记住买房别离地铁站太远（不叫地铁房），也不能太近（太吵影响居住），500-800米最佳。

　　自住买房建议：买房一定要买地铁房，没有学区，再没有地铁，自住和出手都很难！（当然，市内六区将会被大部分地铁所覆盖，本身公交系统发达，通勤还是很方便，特别注意的是远郊项目，距离市区比较远，没有地铁，公交数量太少，这都是致命的缺陷）

　　着急落户，着急结婚，居住，买二手房，不着急的话，买新房，因为现在的大部分新房项目价格低于周边二手房，次新房。

　　注意：本人亲身经历告诉你，不要买小开发商！钱少可以买小平米或者二手房，怎么看开发商强弱，销售金额排名前10最佳，前20也不错，最差也得前30了。

　　而对于未来几年可能来成都工作发展的客户，就可以参考一下成都市的就业机会在哪里，然后根据预算，选择合适的板块，因为市区房价整体偏贵，现如今人们对居住环境的要求提升，很多人看不上老小区和小房子，所以我们买房可能就需要几步才能完成。

　　在买第一套房子的时候，如果你是一个非常在意居住环境的人，那么那么就不要局限于选择市内六区房源，可以扩大到环城四区，优先工作区域附近，地铁沿线，品牌开发商，物业。这几年环城四区和其他区也都在加速引进优质教育资源，我们选择性也就大了些，其中海教园就是个例子。

　　问题确实存在，不可否认，但是同样需求同在，成都限购、限贷政策依然高压存在，作为北方第二大城市，对比上半年南方热点城市疯狂抢房的场景，成都的市场似乎显得格外凄凉，不过也没有那么惨，至少新房成交量表现还不错，远郊项目除外，近郊和市区项目，只要肯降价还是有效果的，市场下行阶段，房企想尽办法都在割肉回款，购房人却观望情绪浓重，加上抢人大战的战火不再，对于投资成都房产来说，确实是个未知数。

　　有人说房价高，工资低，可现在哪个城市不是这个问题，哪有工资高，房价低，生活安逸的城市？我们习惯用自己所在城市的优势去对比其他城市的劣势，所以你看到的都是缺点。

　　遇到北漂客户最多的情况就是，北京的房价太高了，买不起啊！成都的房价确实真低，工资也真少啊！但是在成都工作的我们，面对当前的房价也是高，但是我们一直忽略一个问题，中国的房价并不是仅仅具有居住属性，现如今也具有金融属性，现在大家都知道买房能保值升值，也都愿意把钱投到里面，不信的话，你看深圳，过去半年多，又涨了不少，你能说深圳房价便宜吗？在深圳工作就可以轻松在深圳买房?

　　学区首选市区，和平，河西，南开，这三区的学校最佳，只考虑学区即可，最小的成本上学最佳。

　　市区优先，环城次之，环城买地铁沿线，首选洋房，次选高层，建议品牌开发商，物业，远离小开发商，能买三室不买两室。结婚的婚房，要以女方要求买。

　　稳健投资选市区，激进投资选郊区，但是一定考虑地铁沿线项目，高铁站是锦上添花，新房价格低选新房，二手房 需要捡漏，注意，老破小尽量不要一楼、顶楼。

　　买新房，买新区也是买规划，真正可以落地的，房子的溢价才会更多，但是不落地的风险，也需要承担。

　　没有十全十美的房子，所以我们需要用平衡的心态去买好每一套房子。感谢各位朋友的耐心阅读，今天用第一篇文章来介绍成都概况，以及不同买房需求的建议。后期还会细化一些大家关注的话题